這是近四年來(lái)的兩會(huì)報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)著墨最多的一次。

那么，今年兩會(huì)報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，有什么不一樣，傳遞出了哪些信號(hào)呢？

其一，和前幾年兩會(huì)報(bào)告相比，今年關(guān)于房地產(chǎn)的表述有所不同，但是地產(chǎn)調(diào)控的大原則沒(méi)有變化。

“房住不炒”連續(xù)兩年被提及，依然是調(diào)控的底線。今年加上了“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的說(shuō)法，同時(shí)去掉了過(guò)去兩年中“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的提法。

“三穩(wěn)”相比“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是更具象的說(shuō)法。

而且在此前住建部年度會(huì)議上部署的2021年八大工作中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”位列其中。

其二，住房問(wèn)題主要矛盾發(fā)生變化，由“保障困難群體基本需求”轉(zhuǎn)向“緩解大城市里的新市民、青年人住房困難”。并提出具體措施，通過(guò)增加供地和專(zhuān)項(xiàng)資金，來(lái)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給。

其三，高層確認(rèn)了住房問(wèn)題的民生屬性。

值得注意的是，今年兩會(huì)報(bào)告將房地產(chǎn)問(wèn)題放在“切實(shí)增進(jìn)民生福祉,不斷提高社會(huì)建設(shè)水平”這一小節(jié)，而此前兩年都是放在“推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”段落里。這也同時(shí)說(shuō)明，房地產(chǎn)的投機(jī)投資屬性是要繼續(xù)遏制的。

其四，房地產(chǎn)調(diào)控“量?jī)r(jià)分離”模式延續(xù)。

兩會(huì)報(bào)告里，在十四五時(shí)期的主要目標(biāo)任務(wù)中，提出深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，要求將常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，并指明扎實(shí)推動(dòng)京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等區(qū)域協(xié)同發(fā)展。城鎮(zhèn)化率的提高必然帶來(lái)增量的住房需求，對(duì)樓市銷(xiāo)售也會(huì)形成支撐。

而且，這也是地產(chǎn)調(diào)控“三穩(wěn)”的需求：既要防止房?jī)r(jià)和地價(jià)過(guò)度上漲，防止對(duì)居民消費(fèi)造成擠出效應(yīng)，又要保證住房需求的平穩(wěn)釋放，保障對(duì)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)的平穩(wěn)拉動(dòng)。

最后總結(jié)為：

第一，今年房地產(chǎn)調(diào)控的主方向不變，且政策落地指向變得更為清晰具體。

通過(guò)“增供給”來(lái)穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)，同時(shí)在需求端通過(guò)限購(gòu)、限貸、限離、限售等因城施策，來(lái)抑制大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”。

第二，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大城市招拍掛拿地要更為精準(zhǔn)，且應(yīng)同時(shí)拓展租賃住房合作開(kāi)發(fā)或代建的機(jī)會(huì)，積極參與城市更新、提升資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)的能力，為不動(dòng)產(chǎn)公募REITs放開(kāi)做準(zhǔn)備。

之前自然資源部流出的住宅用地“兩集中”演講稿里，明確提出城區(qū)常住人口在100萬(wàn)以上的大城市，2021年供地計(jì)劃要單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。

第三，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在大城市買(mǎi)房做資產(chǎn)配置，仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

一方面，雖然要嚴(yán)控過(guò)熱城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是在存量需求釋放+新增需求的支撐下，未來(lái)大城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)是可預(yù)見(jiàn)的。

另一方面，兩會(huì)報(bào)告也釋放出貨幣政策“不急轉(zhuǎn)彎”的信號(hào)。流動(dòng)性充裕下，將部分資金選擇核心城市的核心地段的房產(chǎn)進(jìn)行配置，也是一種明智的選擇。