10月23日，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，發(fā)布了《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，意味著房地產(chǎn)稅從政策研究探討階段進(jìn)入了可以落地的階段。房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，主要有兩個(gè)作用，一是擴(kuò)大稅源，二是作為一種調(diào)控手段，有助于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立。房地產(chǎn)稅涉及面頗廣，影響深遠(yuǎn)，本文不意在討論其意義和內(nèi)容，主要是從供需角度出發(fā)，探討其對(duì)水泥行業(yè)，尤其是未來水泥需求的影響。

近期，萬科董事會(huì)主席郁亮在上海的業(yè)務(wù)交流會(huì)上，談及了行業(yè)將回歸常態(tài)。何為常態(tài)？郁亮認(rèn)為，行業(yè)過去幾十年的發(fā)展并非常態(tài)。自2017年十九大報(bào)告明確了“房住不炒”后，房地產(chǎn)行業(yè)就回歸到了常態(tài)發(fā)展，這是必然的。政策總結(jié)下來基本上就是要縮表。從宏觀層面來說，國(guó)家的金融部門要縮表，減少金融資源在這個(gè)行業(yè)里的占比投入，所以占比投入數(shù)字從去年下半年就開始下降了。從開發(fā)商角度來說，縮表更直接表現(xiàn)為要降債務(wù)。10月22日恒大召開的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”會(huì)議上，表示不會(huì)賤賣土地，同時(shí)提出三大新的自救策略，一是全力以赴復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓；二是全面實(shí)施現(xiàn)樓銷售、降低開發(fā)建設(shè)規(guī)模；三是10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)業(yè)，向新能源汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

筆者認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)三大發(fā)展趨勢(shì)：

1、地方政府降低對(duì)土地財(cái)政的依賴，從增量轉(zhuǎn)為存量管理。土地財(cái)政，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)過去的二十多年高速發(fā)展的動(dòng)因之一，與之對(duì)應(yīng)的是多年高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積。賣地多為一次性收入，是開放新房的增量，而未來房地產(chǎn)稅針對(duì)的是數(shù)量龐大的二手房市場(chǎng)。從增量稅到存量稅，各地方政府將會(huì)有效降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。

2、房地產(chǎn)行業(yè)脫金融化，高周轉(zhuǎn)時(shí)代一去不復(fù)返。期房銷售模式或轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售，行業(yè)發(fā)展不再依賴金融杠桿，帶來行業(yè)的增速會(huì)下降，房產(chǎn)開發(fā)速度放緩。高杠桿模式不再可持續(xù)，如恒大所言，未來可能期房比重會(huì)有所下降。高周轉(zhuǎn)和期房模式密不可分，即拿地、開工、銷售，快速回籠資金后再投資新項(xiàng)目，開發(fā)到一定程度而不需全部完工，開發(fā)商就可拿到預(yù)售許可證，進(jìn)行銷售。現(xiàn)房開發(fā)的模式相比期房周轉(zhuǎn)率要低很多，也有利于提高施工安全、房屋質(zhì)量等。

3、地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展，支撐地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率接近70%，截至2020年我國(guó)人均商品房面積約27平米，考慮農(nóng)村住房實(shí)際人均居住面積或超過30平米，已經(jīng)有了大幅提升。未來新房開發(fā)空間已經(jīng)不大，地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目之外，需要找到新的增長(zhǎng)方向。恒大進(jìn)軍新能源汽車，萬科發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、乃至物流、養(yǎng)豬等業(yè)務(wù)，未來的地產(chǎn)企業(yè)想要生存下去，必須開展多元化競(jìng)爭(zhēng)，用現(xiàn)金流更好的新業(yè)務(wù)反哺資金消耗量巨大的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)占比三成不到 水泥需求基本盤仍穩(wěn)

龐大的房地產(chǎn)業(yè)背后，牽動(dòng)著一系列的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、有色、機(jī)械等主要應(yīng)用在建筑施工的環(huán)節(jié)。根據(jù)水泥大數(shù)據(jù)研究院測(cè)算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑以及民用市場(chǎng)是水泥的三大最終流向，其中房屋建筑占水泥用量的30%～35%，年消耗水泥8.5億噸左右。

房屋建筑包括不僅包括住宅房屋，商業(yè)及服務(wù)用房屋等地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，還有辦公用房屋、科研、教育和醫(yī)療用房屋，文化、體育和娛樂用房屋，廠房及建筑物，倉(cāng)庫(kù)及其他房屋建筑物。從房屋建筑各領(lǐng)域竣工面積比例看，2020年住宅房屋占到了67.33%， 商業(yè)及服務(wù)用房屋6.68%。簡(jiǎn)單測(cè)算，由地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋建筑項(xiàng)目所消耗的水泥約占了全部的28%，約三成不到。這個(gè)比重雖不算低，但是并未動(dòng)搖水泥需求的根基。在地產(chǎn)開發(fā)水泥需求下降10~20%的假設(shè)下，整體的水泥需求約下降2.8~5.6%。另外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型，商業(yè)住宅、長(zhǎng)租公寓比重或?qū)⑸仙瑖?guó)家政策也在積極支持保障性住房、老舊小區(qū)改造，提升居住質(zhì)量，降低居住成本，能夠?qū)_掉部分住宅地產(chǎn)開發(fā)部分下降的需求。

圖1:水泥下游需求結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)研究院

綜上，我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅的推出及未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)現(xiàn)新趨勢(shì)對(duì)下游的水泥需求卻有不利，主要體現(xiàn)在一、行業(yè)增長(zhǎng)空間有限，甚至?xí)D(zhuǎn)而下降，今年已經(jīng)可以看到新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；二、行業(yè)發(fā)展速度會(huì)下降，減緩水泥需求的釋放。但從地產(chǎn)水泥需求傳導(dǎo)到總需求來看，下滑幅度并不大，影響可控。