水泥是典型的周期性行業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)及固定資產(chǎn)投資走勢(shì)密切相關(guān)。從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段時(shí)候，伴隨著以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)投資為主的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，水泥需求快速增長(zhǎng)，進(jìn)而帶來整個(gè)行業(yè)的繁榮。

改革開放以來，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步建立和發(fā)展。特別是98年房改之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式建立，并迎來了高速發(fā)展的20多年十年。

2000年是我國(guó)第一年統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資總額，當(dāng)年數(shù)額是4984億，到2021年全國(guó)房地產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)至14.76萬億，增長(zhǎng)近30倍。水泥產(chǎn)量方面，2000年全國(guó)水泥產(chǎn)量5.97億噸，至23.63億噸，增長(zhǎng)3倍有余。

作為拉動(dòng)水泥需求的“三駕馬車”之一，房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年時(shí)間的繁榮，有力的支撐了國(guó)內(nèi)水泥市場(chǎng)需求，其市場(chǎng)占比達(dá)到35%左右。近年來，在部分區(qū)域水泥市場(chǎng)，房地產(chǎn)帶來的水泥需求甚至占比達(dá)到50%左右。

不過，“成也蕭何敗蕭何”，房地產(chǎn)的繁榮為水泥需求提供了強(qiáng)力支撐，但是隨著房地產(chǎn)投資的下滑，水泥需求也將不可避免的步入下行通道。

房地產(chǎn)行業(yè)在低谷中掙扎徘徊的一年

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來的寒冬。

在“房住不炒”的整體基調(diào)下，金融政策加碼疊加疫情反復(fù)，中長(zhǎng)期住房需求動(dòng)能減弱、市場(chǎng)信心不足等多重因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)投資方面，1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

新開工方面，2022年1-11月，房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%。其中，住宅新開工面積81734萬平方米，下降39.5%。單月新開工面積自4月起連續(xù)7個(gè)月同比下降超35%。11月新開工面積環(huán)比下降，絕對(duì)規(guī)模處2022年以來月度最低水平。

銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。11月末，商品房待售面積55203萬平方米，同比增長(zhǎng)10.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%。11月單月全國(guó)商品房銷售面積和金額同比降幅仍超20%，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

2019年以來100個(gè)代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來同期最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年1-11月，100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積約3027萬平方米，同比下降36.8%。

價(jià)格方面，2022年1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅為2015年以來同期最低水平。百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，較2021年同期收窄2.40個(gè)百分點(diǎn)。

二手住宅價(jià)格方面，2022年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌，上半年二手房?jī)r(jià)呈橫盤態(tài)勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。2022年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.55%。

與此同時(shí)，2022年以來房企到位資金同比持續(xù)下降，1-11月各項(xiàng)資金來源同比均下降。1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預(yù)收款44601億元，下降33.6%；個(gè)人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

按照克而瑞的預(yù)計(jì)，2022年最終銷售能過千億的房企應(yīng)該只有20家。而這一數(shù)字在2015年時(shí)為6個(gè)，2016年增至11個(gè)，到了2018年，在2017年16個(gè)的基礎(chǔ)上再次翻番，一躍增至29個(gè)。一直到2020年千億房企的數(shù)量增至歷史頂點(diǎn)，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平，為43家。而今年的數(shù)量預(yù)計(jì)將“腰斬”。

土地出讓方面，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國(guó)300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。2022年1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降37.6%、36.4%，絕對(duì)規(guī)模均處近十年同期最低水平。

2022年1-11月，各線城市住宅用地推出面積同比降幅在四成左右，二線城市降幅近五成。成交方面，1-11月，22城集中供地共成交1.3億平方米（其中三批次已成交19城），較2021年下降52.8%，土地出讓金1.6萬億元，較2021年全年下降39.1%。

城門失火殃及池魚 水泥市場(chǎng)持續(xù)低迷

作為一種剛性去求的大宗工業(yè)產(chǎn)品，水泥市場(chǎng)需求的變化與房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)有著密切的關(guān)系。

過去十年，房地產(chǎn)投資增速與水泥需求增速基本保持一致

在房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展期，為水泥需求提供了強(qiáng)力支撐，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢(shì)的下行，水泥需求也受到明顯的影響。

產(chǎn)量方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年11月份，水泥產(chǎn)量19172萬噸，同比下降4.7%；1-11月份，水泥產(chǎn)量195010萬噸，同比下降10.8%，創(chuàng)下歷史新低。

另外，從中國(guó)水泥網(wǎng)對(duì)全國(guó)各區(qū)域水泥市場(chǎng)調(diào)研情況來看，多數(shù)地區(qū)今年水泥需求跌幅超過15%，部分地區(qū)甚至達(dá)到30%。

受需求下滑影響，水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩問題進(jìn)一步突出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大。在2022年初，由于對(duì)需求下滑缺少足夠的預(yù)期，加之市場(chǎng)持續(xù)低迷，包括珠三角、長(zhǎng)三角在內(nèi)的國(guó)內(nèi)部分熱門市場(chǎng)甚至爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。

進(jìn)入下半年旺季以后，雖然各地水泥企業(yè)不斷發(fā)布漲價(jià)通知，但是實(shí)際落實(shí)情況不佳。以河南為例，下半年以來，經(jīng)歷了多輪價(jià)格上調(diào)，幅度基本在50-60元/噸，但基本在發(fā)布漲價(jià)后不久便跌回原有水平。

當(dāng)?shù)仄髽I(yè)表示，市場(chǎng)需求嚴(yán)重下滑是關(guān)鍵。鄭州周邊多家水泥企業(yè)表示，今年水泥需求下滑幅度超過20%。

全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)來看，雖然在上半年和下半年各有小幅回升，但整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。截止到12月中旬，全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)CEMPI下跌43.32點(diǎn)，全國(guó)行情整體呈現(xiàn)“旺季不旺，淡季更淡”態(tài)勢(shì)。

全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)CEMPI震蕩下行

由于價(jià)格下行，加之能源成本上漲，水泥企業(yè)盈利能力大幅度降低。

水泥上市公司三季報(bào)顯示，出青松建化、四川雙馬等個(gè)別企業(yè)以外，絕大多數(shù)水泥上市公司業(yè)績(jī)大幅度下滑，福建水泥前三季度利潤(rùn)同比跌幅更是達(dá)到183.37%。海螺水泥作為行業(yè)“吸金王”前三集凈利潤(rùn)同樣同比下滑44.53%。

中國(guó)水泥網(wǎng)水泥大數(shù)據(jù)研究院預(yù)計(jì)，由于需求下滑，市場(chǎng)行情低迷，加之能源成本居高不下，今年水泥行業(yè)利潤(rùn)總額將跌至700-800億元，較2021年的1694億，同比下跌超過50%。

新開工不容樂觀 水泥需求端的沖擊才剛剛開始

2022年第四季度，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家層面先后出臺(tái)重磅政策措施。

特別是11月23日，《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融十六條”）正式發(fā)布。

《通知》包括6方面16條金融舉措，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

政策信號(hào)明確之后，金融機(jī)構(gòu)立馬加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信動(dòng)作，六大行紛紛出手輸血。僅僅過了一天，到11月24日，房企獲得來自金融機(jī)構(gòu)的授信及發(fā)債額度已近萬億元。

不過，無論是“金融十六條”還是其他房地產(chǎn)政策，核心仍然立足于“保交樓”、穩(wěn)發(fā)展，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進(jìn)而對(duì)開發(fā)投資形成支撐，但對(duì)于房地產(chǎn)明年新開工量的影響有限。

一方面新開工受銷售端恢復(fù)節(jié)奏制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)模縮量、企業(yè)資金壓力大、可售庫存規(guī)模較高等因素亦拖累新開工規(guī)模。2023房地產(chǎn)投資恐繼續(xù)回落。

另外，從拿地情況萊來看，2022 年 1-11 月，TOP100 企業(yè)拿地總額 11621 億元，拿地規(guī)模同比下降 50.5%，降幅比上月擴(kuò)大 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。從各城市群拿地金額來看， 1-11 月，長(zhǎng)三角 TOP10 企業(yè)拿地金額 2418 億元，居四大城市群之首，領(lǐng)跑全國(guó)。

房企拿地是房屋新開工較好的領(lǐng)先指標(biāo)，而水泥需求處于房地產(chǎn)開發(fā)的前周期，短期內(nèi)受到新開工面積的直接影響（通常開發(fā)商在拿地后6個(gè)月內(nèi)新開工）

從1-11月TOP100 企業(yè)拿地總額來看，50.6%的跌幅顯然為接下來水泥需求的提振埋下陰影。

未來鑒于房地產(chǎn)行投資的回落，水泥需求將持續(xù)承壓，加上嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)一步緊張。

華新水泥總裁李葉青曾指出，“到2060年，我國(guó)水泥年產(chǎn)銷量估計(jì)在5億噸左右，相當(dāng)于年人均400公斤左右的消費(fèi)量，基本與現(xiàn)在全球發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)水平相當(dāng)” 。

整體來看，來自需求端的考驗(yàn)才剛剛開始，水泥企業(yè)如何處理好供需矛盾，決定了2023年行業(yè)態(tài)勢(shì)能否回暖。