2014年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有半數(shù)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格出現(xiàn)下跌。這一“壯觀(guān)”場(chǎng)面是最近兩年來(lái)首次出現(xiàn)。幾乎所有從業(yè)者都預(yù)料到了這一結(jié)果，但他們沒(méi)有想到，房?jī)r(jià)會(huì)跌得如此劇烈。

  今年以來(lái)，地方政府的救市舉措不斷祭出，力圖刺激市場(chǎng)；央行也于5月底開(kāi)始“喊話(huà)”，滿(mǎn)足首套房購(gòu)房需求。但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，效果著實(shí)不佳。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，從業(yè)者愈加擔(dān)心：房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的無(wú)法復(fù)蘇了？

  分析人士指出，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需大勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系趨于平衡，居民自有住房率提高。這種基本判斷決定了，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能迎來(lái)深度調(diào)整，市場(chǎng)下行趨勢(shì)難免，高增長(zhǎng)時(shí)代將可能終結(jié)。

  救市政策指向“人口”

  在房地產(chǎn)業(yè)界，“救市”已成為近一段時(shí)間以來(lái)的關(guān)鍵詞。今年以來(lái)，已有十多個(gè)城市出臺(tái)政策，直接或間接地挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)。新近出現(xiàn)的變動(dòng)是，廣州、北京等一線(xiàn)城市的調(diào)控政策已開(kāi)始松動(dòng)。

  近期，廣州市的增城、從化等區(qū)域放開(kāi)限價(jià)，市區(qū)中心區(qū)的高價(jià)盤(pán)限簽政策也有所松動(dòng)。這也成為首個(gè)松綁樓市調(diào)控的一線(xiàn)城市。與此同時(shí)，隨著“薊門(mén)橋地王”等項(xiàng)目陸續(xù)獲批預(yù)售證，北京的限價(jià)政策也悄然松動(dòng)。

  在一線(xiàn)城市政策松動(dòng)之前，一批二三線(xiàn)城市已率先做出調(diào)整，其中包括南寧、天津、蕪湖、杭州等地。在調(diào)整中，松綁限購(gòu)、減免稅費(fèi)成為主要方向。

  值得注意的是，有些城市雖然并未直接針對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整，但仍然出臺(tái)了被稱(chēng)作“變相救市”的措施，主要表現(xiàn)為“放寬戶(hù)籍門(mén)檻”。廣州、?？凇⑽錆h等城市均出臺(tái)了類(lèi)似的政策。如?？诰蛷?qiáng)調(diào)，購(gòu)單套房120平方米以上可落戶(hù)5人。

  另有一批城市的救市體現(xiàn)為“只做不說(shuō)”。也即，不明確發(fā)布紅頭文件，但暗地實(shí)施松綁。此前傳出限購(gòu)風(fēng)波的沈陽(yáng)，以及廣泛流傳“閩十條”的福建，均屬此類(lèi)。

  “救市的方式有很多，如果不想做得太明顯，根本不用發(fā)文件，召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)個(gè)會(huì)，口頭傳達(dá)一下即可?！敝胁磕呈∽〗◤d人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，實(shí)際上已經(jīng)啟動(dòng)救市措施的城市，要比業(yè)已披露的更多，尤其是很多三四線(xiàn)城市。

  在監(jiān)管層警示政策“紅線(xiàn)”的背景下，當(dāng)前的救市手段頗有局限性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各項(xiàng)救市的根本目的都是為了“搶人”。利用城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)，提高購(gòu)房人口基數(shù)，達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的，是所有救市政策的共性。

  他還認(rèn)為，后續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫的情況下，全國(guó)預(yù)計(jì)有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。其中，有數(shù)個(gè)新區(qū)、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大軍中來(lái)。

  市場(chǎng)不肯買(mǎi)賬

  對(duì)于這些救市政策，市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎并不“感冒”。主要表現(xiàn)為，成交量的低迷態(tài)勢(shì)始終未能改善。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已連續(xù)4個(gè)月維持下行。

  相比之下，2013年全年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速達(dá)到17.3%。也即，今年以來(lái)，樓市成交量就出現(xiàn)“驟跌”局面。

  在“量跌”之后，“價(jià)跌”的趨勢(shì)開(kāi)始確立。今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比下降。70城市的平均降幅為0.15%，為近24個(gè)月以來(lái)的新低。

  分析人士指出，市場(chǎng)不買(mǎi)賬，與救市政策力度不夠有關(guān)。尤其是信貸政策并未大規(guī)模放開(kāi)。?上月中旬，中國(guó)人民銀行召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求。但到目前為止，銀行層面的按揭貸款政策并無(wú)明顯松動(dòng)。多數(shù)銀行的首套房貸款利率仍在基準(zhǔn)利率之上，使得實(shí)際購(gòu)房成本并未降低。

  張大偉表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的，在于投資沖動(dòng)和貨幣政策。但目前來(lái)看，既不可能出現(xiàn)“四萬(wàn)億投資”，貨幣政策又難以再現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，當(dāng)前救市措施的影響可謂微乎其微。

  在“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)已經(jīng)確立之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將面臨更多壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%。而去年同期，該增速為32%。在上述資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款11458億元，下降8.4%；個(gè)人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

  近期，標(biāo)普就點(diǎn)名了一批財(cái)務(wù)杠桿過(guò)于激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商。其中包括奧園、中國(guó)海外、華南城、旭輝、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、花樣年和富力。這些公司的共同特點(diǎn)是，2013年債務(wù)增速超過(guò)50%，其中恒大地產(chǎn)2013年總債務(wù)增加超過(guò)一倍。

  這也將成為房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的前奏。蘭德咨詢(xún)的報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)三年間，將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，其中以中小房企為主。

  大調(diào)整即將來(lái)臨

  在“政策無(wú)用”的表象背后，是供需格局的變化。經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系正在趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。

  從此前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不難看出，今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售等指標(biāo)的增速不斷走低。其中，前五月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)14.7%，達(dá)到歷史罕見(jiàn)的低點(diǎn)。說(shuō)明需求不足，樓市供應(yīng)端也開(kāi)始乏力。

  市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩到何種程度？以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)，2014年上半年來(lái)，北京期房住宅供應(yīng)大漲，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了37220套，同比漲幅達(dá)到70%。

  但與此同時(shí)，由于市場(chǎng)交易低迷，截至6月20日，北京期房住宅庫(kù)存達(dá)到46117套，現(xiàn)房庫(kù)存34727套，合計(jì)庫(kù)存80844套。這是自2013年1月1日以來(lái)，北京新房庫(kù)存再次回歸到8萬(wàn)套以上。也是最近18個(gè)月來(lái)的新高。

  值得注意的是，京城樓市庫(kù)存的增加，相當(dāng)部分原因在于需求未能全部釋放，尚處于觀(guān)望狀態(tài)。但即便如此，仍然反映出供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。有分析指出，一線(xiàn)城市尚且如此，廣大二三線(xiàn)城市的過(guò)剩情況就更為嚴(yán)重。其中，不斷被披露的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象，以及公務(wù)員賣(mài)房等情況，均凸顯出這種局面。

  近期西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)住房存量遠(yuǎn)高于住房需求量，62%的存量住房已經(jīng)滿(mǎn)足全國(guó)的住房需求。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%。

  供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)意味著大調(diào)整的來(lái)臨。房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2004年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)歷過(guò)三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。

  他表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很?。粷q得時(shí)間長(zhǎng)，跌得時(shí)間短。

  相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無(wú)“四萬(wàn)億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場(chǎng)調(diào)整的周期將會(huì)更長(zhǎng)，即房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。