步入寒冬后的樓市，多了一分冷清，少了一絲躁動(dòng)。

　　前兩天萬科老總郁亮說，“我們不預(yù)測(cè)天氣，預(yù)測(cè)天氣對(duì)農(nóng)民沒有意義，把地種好是我們的唯一責(zé)任?！?/p>

　　看看，全國(guó)數(shù)一數(shù)二的龍頭房企，都開始把自己比喻成種地的農(nóng)民了。

　　當(dāng)“降價(jià)跑量”成了開發(fā)商們信奉的生存準(zhǔn)則，當(dāng)“只看不買”成了購房者的人生信條，2019年的樓市，在12月份略顯蕭條的氣氛下，迎來了“全劇終”。

　　不敢相信的是，在一片跌聲中，水泥居然賣斷貨了！

　　據(jù)報(bào)道，近一個(gè)月來，水泥市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲，有的省份一天漲三次價(jià)，有的則因供應(yīng)嚴(yán)重不足，多個(gè)工程項(xiàng)目處于半停工狀態(tài)。如河南的價(jià)格在半個(gè)月上漲了至少200元/噸，每噸最高甚至已達(dá)760元。

　　" 現(xiàn)在我們?nèi)ニ鄰S拉貨還得排隊(duì)。正常要排一天，早上去，晚上才能拉到一車。通常都得提前兩天訂貨，要不然送不到。" 安徽一家水泥經(jīng)銷商抱怨道。

　　什么原因？

　　小廠關(guān)停，產(chǎn)能不足當(dāng)然是一個(gè)重要因素，但是，房企急著趕工蓋房子的需求，也不容忽視。

　　比如，房屋施工面積的增長(zhǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 854882 萬平方米，同比增長(zhǎng) 9.0%，增速比 1~9 月份加快 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

　　這么多房子在施工，竣工交房的比例，又有多少？

　　有專家預(yù)計(jì)，假設(shè)今年維持去年11%的施工轉(zhuǎn)竣工比例（實(shí)際上大概率會(huì)高于去年），全年竣工面積同比增速將達(dá)到1.4%，而目前增速僅為-8.6%！

　　顯然，再不抓緊施工，就會(huì)拖累竣工，可能會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的延遲交房。

　　這并不是危言聳聽，眾所周知，2016年，是公認(rèn)的“地王年”。

　　開發(fā)商搶地的錢，是哪來的？賣房子的回款。

　　在2016-2017年的樓市大漲階段，房企的高周轉(zhuǎn)策略很成功，賣掉了很多房子，這些賣房子得來的錢，他們并沒有用于施工，而是繼續(xù)拿地當(dāng)?shù)赝?，擴(kuò)張規(guī)模。

　　但是，房子蓋的就算再慢，3年時(shí)間總足夠了吧？要不然，購房者會(huì)讓開發(fā)商“吃不了兜著走”。

　　因此，對(duì)房企而言，今年的12月份，就是“全劇終”的時(shí)刻。

　　有人說，水泥漲價(jià)就說開發(fā)商趕工，是不是有點(diǎn)草率。

　　還可以看發(fā)電量這個(gè)指標(biāo)。

　　從8月份到現(xiàn)在，6大發(fā)電集團(tuán)日均耗煤量增速持續(xù)上升，到了10月份，更是升至年內(nèi)新高。

　　但是，真實(shí)的工業(yè)生產(chǎn)景氣度卻有點(diǎn)弱。

　　前3季度，工業(yè)增加值累計(jì)同比增速5.6%，較上半年（6%）明顯下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　也就是說，發(fā)電量指標(biāo)顯示經(jīng)濟(jì)很活躍，但制造業(yè)的景氣度實(shí)實(shí)在在的下降了。

　　這種“背離”很奇怪，如果大量工業(yè)企業(yè)沒有發(fā)電，那發(fā)電量的逆勢(shì)走高，只能用房地產(chǎn)加快施工來解釋。

　　要知道，6大發(fā)電集團(tuán)日均耗煤量數(shù)據(jù)，是以集團(tuán)下沿海電廠為統(tǒng)計(jì)對(duì)象。

　　為啥東南沿海的發(fā)電量高？因?yàn)?月以來，房企竣工增速持續(xù)回升，分區(qū)域來看，華南和華東地區(qū)全年竣工壓力較大。

　　華東、華南，尤其是長(zhǎng)三角、珠三角這些地方，是2016年地王產(chǎn)生最多的區(qū)域，今年底，是交房的最后期限。

　　這下邏輯就很清晰了，樓市冒出來的3個(gè)“現(xiàn)象”，恰好能串在一起。

　　1.今年7月份，施工進(jìn)度開始提升。2.幾乎同一時(shí)間，發(fā)電量增長(zhǎng)。3.到了10月、11月，水泥開始漲價(jià)。

　　大部分人對(duì)這3個(gè)現(xiàn)象不太感冒，人們關(guān)心的是：這跟購房者又有什么關(guān)系？未來房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

　　第一，2016-2017年買房的朋友，收房要注意質(zhì)量問題。

　　對(duì)購房者來說，千萬不要用“品牌”、“信譽(yù)”乃至道德層面，去衡量開發(fā)商的下限。

　　因?yàn)槟悴恢溃切┦褂酶咧苻D(zhuǎn)策略的開發(fā)商，為了交工，能把一棟房子縮水多少，尤其是大量房子都附帶所謂“精裝修”的情況下。

　　我舉一個(gè)自己身邊的例子。

　　朋友在2016年買的毛坯房，算是省會(huì)城市的一個(gè)大開發(fā)商了，當(dāng)時(shí)搶房氛圍正酣，今年交工后入住率還不錯(cuò)，第一年就通了暖氣，熱力公司現(xiàn)場(chǎng)勘查后，直接在每個(gè)樓棟外都貼出一張告示，稱開發(fā)商所用的閥門、五金件、耗材全部都是非國(guó)標(biāo)。

　　對(duì)急著交房的房企來說，換點(diǎn)劣質(zhì)材料，只是冰山一角而已。

　　小區(qū)綠化率、綠地面積、規(guī)劃是否變更、商業(yè)改住宅、地下層漏水、說好的學(xué)區(qū)又變了，林林總總，不一而足，未來一個(gè)月，會(huì)在不少城市發(fā)生。

　　第二，未來的房?jī)r(jià)，全看開發(fā)商能不能扛過這一波“交房潮”。

　　上文說了，華東和華南，長(zhǎng)三角和珠三角，是本輪交房壓力最大的地區(qū)。

　　從人口結(jié)構(gòu)看，2018年東部區(qū)域人口大概占全國(guó)總?cè)丝诘?8.52%，中部區(qū)域的人口占了26.6%，西部區(qū)域的人口大概占了27.2%。

　　這些地方擁有全國(guó)最高的房?jī)r(jià)，今年前十個(gè)月，破產(chǎn)的400多家房企，也大部分出自這里，廣東數(shù)量最多，高達(dá)60家，占比15.87%，浙江、江蘇所占比例也都將近10%。

　　還有購房者的負(fù)債程度，浙江排名第一，高達(dá)76%，上海位居第二，杠桿率高達(dá)68%，廣東成為第三，達(dá)到了64%。

　　房?jī)r(jià)最高，負(fù)債最多，人口也最多，房企破產(chǎn)家數(shù)也最多。

　　簡(jiǎn)單一句話：在東部，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。

　　如果未來的“交房潮”能順利熬過去，回款能多一點(diǎn)，現(xiàn)金流不出問題，新老業(yè)主們能給面子，2020年，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)反彈的概率非常大。

　　因?yàn)?016-2017這一波高價(jià)地成功被消化掉了，開發(fā)商身輕如燕，一二線城市會(huì)出現(xiàn)短期的供需缺口。

　　不妨再看看專家的觀點(diǎn)。

　　近日，中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成發(fā)表演講稱，“很多人都會(huì)說，房?jī)r(jià)可能要下跌。恰恰相反，我擔(dān)心的是未來半年到一年以后，房?jī)r(jià)可能再一次上漲。

　　“為什么？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在控的是需求。而需求只能延緩。你不可能控了以后就不買房了?，F(xiàn)在不買不等于以后不買。而供給如果繼續(xù)下降，一年以后房?jī)r(jià)很可能上漲。”

　　今年63歲的盛松成，確實(shí)敢說。

　　我覺得，供給短缺-房?jī)r(jià)反彈的邏輯，明年會(huì)不會(huì)重演，關(guān)鍵還是看房企能不能熬過這個(gè)冬天。

　　剛才假設(shè)的是房地產(chǎn)資金面不出問題，順利過渡。

　　不過，未來2-3個(gè)月的寒冬中，如果出現(xiàn)大面積的延遲交房，結(jié)果自然是南轅北轍。

　　遠(yuǎn)郊盤、四環(huán)盤、新城區(qū)改善盤、小城市郊區(qū)盤、城鄉(xiāng)結(jié)合部的洋房別墅、一二線里堆積如山的商場(chǎng)商鋪，都會(huì)成為房?jī)r(jià)回落首先沖擊的目標(biāo)。