中金公司研究報(bào)告看好三只房地產(chǎn)股
2006-02-24 00:00
以G招商局（000024）、深長(zhǎng)城A（000042）、G華僑城（000069）為代表的地產(chǎn)股近日整體逆勢(shì)走強(qiáng)，是什么原因讓地產(chǎn)股走勢(shì)如此強(qiáng)勁呢？首先，我想這主要還應(yīng)來自于中金報(bào)告的刺激，自上次中金看空股市讓客戶減倉(cāng)以來，中金一直沒有出臺(tái)有關(guān)報(bào)告。今日其不僅拿出房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告，而且還表示一些二線城市優(yōu)質(zhì)地公司和擁有廉價(jià)土地儲(chǔ)備的公司股價(jià)仍有上漲空間。其看好的個(gè)股主要有萬(wàn)科、招商局、金融街等，中金認(rèn)為房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)將受益于行業(yè)調(diào)控，這些公司擁有的土地和資金優(yōu)勢(shì)將成為其競(jìng)爭(zhēng)的有效武器，同時(shí)它預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率將在06年達(dá)到頂峰，未來地產(chǎn)盈利將主要來自于銷售面積的增加和成本控制。
其實(shí)如果回顧一下近幾日的盤面，在大盤回調(diào)之際，地產(chǎn)股一直就呈現(xiàn)出“滄海橫流”的頑強(qiáng)走勢(shì)，今日中金報(bào)告只不過是起到一個(gè)煽風(fēng)點(diǎn)火的作用，事實(shí)上，基金在4季度已經(jīng)對(duì)地產(chǎn)股展開了大舉增倉(cāng)。那么是什么原因讓機(jī)構(gòu)在宏觀調(diào)控之下敢于如此看好地產(chǎn)股呢？難道它們已經(jīng)忘了鋼鐵、電解鋁、水泥等在宏觀調(diào)控中所受的痛楚？
首要的一點(diǎn)解釋當(dāng)然還是來自于中金報(bào)告中的描述，在宏觀調(diào)控前某些公司已經(jīng)儲(chǔ)備了大量的廉價(jià)土地，這反而使得它們?cè)谕恋鼐o俏的情況下成為了宏觀調(diào)控的受益者；其次，人民幣升值的預(yù)期使得眾多資金加入了豪賭的戰(zhàn)團(tuán)；此外，還有一點(diǎn)需要著重說明的是，地產(chǎn)股已經(jīng)出現(xiàn)了深圳強(qiáng)于上海、珠三角強(qiáng)于長(zhǎng)三角、二線城市強(qiáng)于一線城市的分化，投資者務(wù)必對(duì)此給予足夠的重視。那么為什么會(huì)出現(xiàn)如此情況呢？
我們可以回顧一下上海與深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)，2001年上海房?jī)r(jià)3000多，比深圳還低；經(jīng)歷了2001、2002兩年10%的平穩(wěn)增長(zhǎng)后，在2003年之后出現(xiàn)高達(dá)20%的爆發(fā)性增長(zhǎng)，并持續(xù)大漲兩年半；深圳2003年上漲3%，2004年上漲5%，基本在低位徘徊。特別是，2004年35個(gè)副省級(jí)城市中，房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10%的城市有9個(gè)，珠三角一個(gè)都沒有。2004年深圳房?jī)r(jià)為5980元/平方米，廣州為4618元/平方米，別說遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在上海房?jī)r(jià)后面，甚至還不及浙江的一個(gè)縣級(jí)市寧波慈溪6000元/平方米的房?jī)r(jià)?？梢哉f，深圳乃至珠三角的房?jī)r(jià)存著極大補(bǔ)漲要求，正是看到了這其中蘊(yùn)藏的機(jī)會(huì)，許多地產(chǎn)大鱷如金融街、招商局、萬(wàn)科紛紛將發(fā)展戰(zhàn)略從上海撤至珠三角地區(qū)，并加大了在珠三角地區(qū)的土地儲(chǔ)備，而金地集團(tuán)也提出了“加快推進(jìn)以深圳為中心的珠三角區(qū)域的擴(kuò)張”的戰(zhàn)備設(shè)想，事實(shí)上，這些將珠三角作為主根據(jù)地的上市公司正是中金公司所重點(diǎn)關(guān)注的股票。
如果說，上述只是機(jī)構(gòu)、上市公司基于推斷而進(jìn)行的設(shè)想、策略的話，那么今日地處珠三角地區(qū)的G華發(fā)（600325）年報(bào)則真實(shí)地證明了機(jī)構(gòu)、上市公司的英明決斷。G華發(fā)（600325）在年報(bào)中稱，2005年受宏觀調(diào)控影響，以上海為代表的市場(chǎng)過熱地區(qū)經(jīng)歷了房地產(chǎn)的“寒冬”，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的下降。然而，由于以珠三角為代表的廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都比較理性地發(fā)展，房?jī)r(jià)一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，因此并沒有受全國(guó)的這股“寒流”的影響，相反珠海房地產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。正是得益于如此良好的發(fā)展環(huán)境，公司才一舉拿出了營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)34.68 %、凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)50.14%的年報(bào)。從上述分析而言，筆者比較看好重組后的深物業(yè)（000011）、G寶恒（000031）等地產(chǎn)股，而在股改中被注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、獲得大股東支持的G招商局（000024），05年、06年分別有兩個(gè)樓盤振業(yè)城和星海名城(五期)竣工的G振業(yè)（000006）都值得我們給予重點(diǎn)關(guān)注，此外，G華發(fā)也不失為投資者一個(gè)重要的投資選擇，該公司前幾年不斷加大土地儲(chǔ)備，目前公司存貨和土地?zé)o形資產(chǎn)帳面價(jià)值就達(dá)25億元，占到總資產(chǎn)的90%，地產(chǎn)儲(chǔ)備比例在同類企業(yè)中最高。尚待開發(fā)的土地可建筑面積達(dá)233萬(wàn)平方米，為未來6—8年的產(chǎn)品供應(yīng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
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