南京是中國近代工業(yè)的發(fā)源地，近90年歷史的江南水泥廠又是南京工業(yè)發(fā)展的見證者，大約5年前，這片占地2200畝的廠區(qū)徹底停產，成了各方關注的工業(yè)遺存。如何保護再利用？11月22日下午，南京商業(yè)地產商會城市更新聯(lián)合會應邀組織規(guī)劃、設計、運營、咨詢、文商旅等領域專業(yè)機構和專家專項調研。

江南水泥廠公司總經理林中昌向調研團隊介紹了江南水泥廠的前世今生。江南水泥廠是我國水泥企業(yè)著名廠家之一，位于南京市風景秀麗的棲霞山下，創(chuàng)建于1935年，水泥廠選用了當時中國最先進的水泥生產工 藝和設備，是當時亞洲最大的水泥 廠之一。1937年12月，江南水泥廠創(chuàng)辦難民營，先后收容保護了近3萬名中國難民。直至中華人民共和國成立后， 江南水泥廠才重獲新生。2012年， “江南水泥廠舊址”被公布為南京市文物保護單位。2018年，中國第一批工業(yè)遺產保護名錄公布，江南水泥廠名列100家企業(yè)當中。

由于近幾年國家產業(yè)政策調整等原因，江南水泥廠已處于停產狀態(tài)，現(xiàn)江南水泥廠主要從事家屬區(qū)的管理和存量資產的盤整利用，希望通過城市更新方式來重新讓工業(yè)遺存煥發(fā)活力。如何對整個江南水泥廠進行整體規(guī)劃并有效落實路徑？如何解決家屬區(qū)歷史遺留問題?如何保護和利用江南地區(qū)三個水泥廠所留下的工業(yè)遺存？（保護、利用和傳承）這些都是目前所遇到的難點和痛點。

江南水泥廠公司總經理林中昌

本次調研會邀請江蘇聯(lián)合城市發(fā)展咨詢有限公司、南京邦建實踐建筑設計事務所、江蘇德道天誠土地房地產評估造價咨詢公司、上海陸鼎文化科技發(fā)展公司、戴德梁行南京公司、東華資產管理公司、南京星宸文化創(chuàng)意公司、半山空間設計事務(南京)有限公司等機構參加，與會代表充分發(fā)表調研建議。

江蘇聯(lián)合城市發(fā)展咨詢有限公司城市設計二所所長、江北新區(qū)城市更新負責人孫海春認為，江南水泥廠的更新包括更新對象識別、更新策略、資金測算三部分內容。依據用地功能、權屬、建筑質量、建筑高度等多因素對用地進行梳理，將用地按保留、整治、拆除進行分類。依據現(xiàn)狀分析結論，從交通、生態(tài)、宜居等方面優(yōu)化用地布局，完善交通系統(tǒng)、提升景觀和宜居品質。并從土地整理、建設投資、土地出讓、建設收益等方面進行經濟測算，驗證項目可行性。

江蘇聯(lián)合城市發(fā)展咨詢有限公司城市設計二所所長孫海春

針對11月21日自然資源部辦公廳關于印發(fā)《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》的通知進行了契合江南水泥廠改造進行了解讀?，F(xiàn)在的城市更新規(guī)劃，是從頭到尾是一條主線，與傳統(tǒng)的規(guī)劃思維是相反的，現(xiàn)在需要把運營前置，算賬，再考慮項目是否可以實施，開展城市設計等專題研究，前置運營設計。老鼓勵舊廠區(qū)更新、升級，引入新的業(yè)態(tài)，合理增加產業(yè)配套的建筑容量，包括配置一些土地的產業(yè)服務設施。加強文化遺產的應用，有些底線是不能突破，加強土地復合利用，在社區(qū)更新中可以結合低效用地進行綜合應用等等，江南水泥廠可以從指引中爭取相關利好條件。

南京邦建實踐建筑設計事務所有限公司總建筑師張珂以工業(yè)遺存的南京壓縮機廠為例，認為保護工業(yè)遺存需要遵循兩個原則，安全性原則和真實性原則。保證歷史建筑的結構安全性，需要對保留歷史建筑進行結構安全性鑒定，檢測安全性不符合的建筑需進行加固修繕或重建。尊重原先的材料和保持生產流程和生產活動的原有形式，保護歷史建筑的建筑風格和特點，對原有材料的維修更換，應堅持使用原材料、原工藝、原型制的做法。

南京邦建實踐建筑設計事務所有限公司總建筑師張珂

江蘇德道天誠土地房地產評估造價咨詢咨詢有限公司董事長胡澄認為江南水泥廠需要盤活存量資源，重新“創(chuàng)業(yè) ”，但資金平衡是目前城市更新中一大難題，從現(xiàn)狀分析，江南水泥廠要策劃先行，找到各個功能板塊的定位。確定產權性質，為后期自主更新提供基礎，以公房為試點打造一個示范區(qū)，帶動后期自主更新的業(yè)主，居民需要自己出資一部分資金。江南水泥廠是一個具有故事的工業(yè)遺產，還要深挖其背后的故事，形成體系，比如、老中青，青少年，懷舊的老年人等等人群要進行梳理，做一些專項的設計，需要專業(yè)的策劃團隊來進行策劃，后期再進行宣傳。

江蘇德道天誠土地房地產評估造價咨詢咨詢有限公司董事長胡澄

上海陸鼎文化科技發(fā)展有限公司副總裁王海燕針對工業(yè)遺產的保護和利用，以鼎豐醬園更新項目為例，分享了實施路徑和過程，她認為城市更新的項目本身就已經是一個修繕和保護的過程，我們盡可能的是希望規(guī)劃設計與后期的建筑形態(tài)和未來業(yè)態(tài)、未來生態(tài)，文化文態(tài)，能夠四態(tài)合一。運營前置先導去解決、補足在規(guī)劃、招商、設計上的一些問題。江南水泥廠從體量上看是一個產業(yè)導入型的更新項目，重點是要解決產業(yè)導入的一個問題。從商業(yè)配套分析，需要配套商業(yè)功能，更好滿足周邊社區(qū)居民和游客的需求，一定要有市場化的經營和運營入駐。歷史遺存的項目，本身的制造和生產與未來的業(yè)態(tài)是否可以結合，一定要反復去論證，如果能夠保留的盡可能的保留，因為這些資產它是不可再生的資產，資產價值和建筑價值是唯一性的，江南水泥廠在啟動改造之前，在開發(fā)模式上要做一個非常詳細的論證，讓其后期可持續(xù)經營。  

上海陸鼎文化科技發(fā)展有限公司副總裁王海燕

南京星宸文化創(chuàng)意有限公司總經理徐克認為，從文商旅角度來看待江南水泥廠，則會限制它的格局，需要關注未來產業(yè)的一個先導性，望眼未來，城市占有了科技，占有了產業(yè)，才會占有未來，對標杭州，打造江南科學城，留住人才，文商旅才會迎刃而解。

南京星宸文化創(chuàng)意有限公司總經理徐克

南京商業(yè)地產商會智庫專家蘇曉晴從運營角度分析，文商旅—文是靈魂，旅是制造人流，商是兌現(xiàn)人流，同時值得考慮是項目吸引人流來的強度是什么？游客的到達成本和到達時間是多少？同時蘇老師也分享了運營的路徑，定方案、厘產權、保文物、定修繕、定路徑通過這5個路徑形成一個系統(tǒng)化的模塊，構建成整個江南水泥廠的策劃。

南京商業(yè)地產商會智庫專家蘇曉晴

南京化建產業(yè)（集團）有限公司資產部部長田欣表示，感謝大家對江南水泥廠的關心和指導，江南水泥廠作為一個老的國有企業(yè)，從企業(yè)辦社會開始，一直到轉型發(fā)展，過程是非常艱難，所遺留下的有歷史問題、有居民問題、路網的問題、規(guī)劃的問題等問題很多，化建集團也希望能夠加快路網的建設，增加交通、地鐵等公共出行方式，也想引進一些重量級的IP帶動整個片區(qū)高質量發(fā)展。

南京化建產業(yè)（集團）有限公司資產部部長田欣

與會前，調研團一行在江南水泥廠黨委書記張新華的帶領下，參觀了江南水泥廠片區(qū)規(guī)劃展覽館、檔案史料館。

南京商業(yè)地產商會執(zhí)行會長馮憲法主持調研會，他認為，江南水泥廠的片區(qū)更新需要更加全面的策略研究和統(tǒng)籌規(guī)劃，建議構建專家咨詢和多方參與機制，持續(xù)推進江南水泥廠的更新。